Сделки с недвижимостью: важные нюансы, в которых часто "плавают" риелторы, а вы как покупатель (продавец) должны знать

Важные моменты

1. В документах нужно отражать фактическое положение дел, а не фантазии или ту схему, которая удобна вашему риелтору или к которой он привык.
2. Зачастую договор воспринимается как аксиома – но, надо понимать, это не договор с ПАО Сбербанк, где вы не можете изменить ни строчки.
3. Покупка квартиры с мебелью и техникой. Целесообразно отражать в договоре наличие этого имущества, иначе, если ваш продавец все вывезет, предъявить претензии будет невозможно.
4. Дарение – это договор, который должен подписать и даритель, и одаряемый, ведь по закону требуется согласие одаряемого на принятие дара. Если отношения с одаряемым испортились, это не является основанием для оспаривания договора.
5. В договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
6. Налог не уплачивается, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). В других случаях НДФЛ в размере 13% одаряемому уплатить придется.
7. Существует договор обещания дарения – когда даритель обязуется передать вещь в собственность к определенной дате или при наступлении определенных обстоятельств (например, при достижении совершеннолетия, при окончании университета).
8. На практике мена квартирами встречается, но ее зачастую оформляют как два договора купли-продажи, что мы считаем неправильным. Мена может быть равноценной, а может предусматривать доплату.
9. Форма договоров – простая письменная или нотариальная. Нотариальная форма обязательна, если вы продаете (покупаете) доли, а не целый объект, или если речь идет об имуществе несовершеннолетнего или недееспособного. В последних двух случаях, кроме удостоверения договора у нотариуса, понадобится согласие опеки.
10. Подарить имущество ребенка нельзя, даже если взамен вы ему купите гораздо лучшую и (или) большую квартиру.
11. Если вы хотите распорядиться имуществом в случае смерти, то единственный вариант – завещание, а не договор.
12. НДФЛ не уплачивается, если вы владели имуществом более трех лет и приобрели право собственности в порядке наследования или по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты. В остальных случаях срок владения составляет пять лет.
13. Расчет имущественного вычета при продаже составляет 1 000 000 рублей (для жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков) и 250 000 рублей (для автомобилей, нежилых помещений, гаражей).
14.  Если имущество находится в общей долевой либо общей совместной собственности, то размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами пропорционально их доле либо по договоренности (если речь идет про общую совместную собственность без указания долей).
15. Если за один год вы продали несколько объектов, то имущественный вычет применяется в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.
16. Кадастровая стоимость. Если объект продается за стоимость выше кадастровой, берем за основу стоимость в договоре. Если продается за цену ниже 70% кадастровой, то берем за основу 70% кадастровой стоимости.
17. Нерезидент находится за пределами России более 183 календарных дней. Гражданство и регистрация по месту жительства роли не играют!
18. Налоговая ставка у нерезидента не 13%, а 30%. Вычет при продаже (до 1 млн по жилью и земле, до 250.000 по нежилому фонду, гаражи, авто) не применяется. Вычет на покупку (до 2 млн рублей) и на погашение процентов по ипотеке (до 3 млн рублей) не применяется. Расходы на приобретение объекта, который продан, не применяются. Единственная льгота – срок владения (3 года или 5 лет), но предельный срок применяется только в отношении продажи недвижимости после 01.01.2019 г.
19. Материнский капитал с 01.01.2020 г. установлен и на первого ребенка в размере 466 617 рублей, на второго размер увеличен до 616 617 рублей. С 15.04.2020 г. введено автоматическое оформление сертификата (без обращения в ПФР). Электронное взаимодействие ПФР с банками. Не нужно ждать, когда ребенку исполнится 3 года. Дом можно купить или построить на садовом участке, а не только на участке, выделенном под ИЖС. Действие программы продлено до 31 декабря 2026 года.
20. Материнский капитал можно потратить на улучшение жилищных условий, образование детей, пенсию, социальную адаптацию детей-инвалидов.
21. Способы распределения долей, если вы купили квартиру на средства материнского капитала: равные доли всем членам семьи или доли в размере вложенного материнского капитала. Соглашение о выделение долей заключается у нотариуса.

Полезные ссылки:

• Проверить, открывалось ли наследственное дело наследственное дело
• Сайт по проверке доверенностей проверить доверенность
• Проверка отмененных доверенностей отмененные доверенности